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別急著出手,房價還在頭部!

最近在臉書貼文,寫了一段話:「房價還在頭部,可以慢慢地先看房。」很多朋友看了很疑惑,跑來問筆者為何有此一說?

過去十年來,許多專家提出一堆數據指稱房價要下跌了,像是房價所得比、貸款負擔率、房價租金比[1],每一種數據都明顯偏離正常房子增貸條件狀況,但無論如何喊信用不良辦信用卡空,每次房價最後總是會上揚。久而久之,在一般民眾的大腦中就形成了如下的慣性:

1.?? ?房價→下跌→必定會再上揚
2.?? ?指標→不準→不必看

據此,自103年房價走低後,雖然很多地區跌幅早已超過三成,但也有持續上漲的地區,因此導致多空看法錯雜,有主張10年、20年之後,房價會再度回到上漲軌道者,大多是因為上述慣性而認為數據不是很重要,房價如同太陽會從東邊升起一樣,以後還是會再上漲。

只是這種憑著舊有感覺為基礎的推斷,相當危險。

筆者認為房價所得比、貸款負擔率、房價租金比等數據,只是呈現出房價走勢的外觀,並沒有探討到價格的本質;就好比是星巴克咖啡價格上漲最高16%,民眾看到的是漲幅數字,但真正導致漲價的決策背景卻沒看到;也好比是股票價格固然可以參考本益比、殖利率等因素,但最重要的還是公司體質的變化。

筆者認為真正房價的影響因素在於「人口結構」,而不是房價所得比、貸款負擔率、房價租金比這些數據,當一艘大船是否要轉向的時候,最好的觀察點應該是「舵輪」是否有轉動,而不是這艘船還有幾年的壽命,也不是外觀好不好看,更不是北極星的位置;我國購屋人口的供需正在產生結構上的重大轉變,這一個「舵輪」正在緩緩地反向轉動,已經與過去不同的方向。

很多人一直問筆者:現在的農地如何貸款房價到底跌完了沒?可以進場買房了嗎?

參考下圖,以宏達電(2498)的股價為例,股價不斷創高,2011年4月最高漲到1,300元,達到「頭部」後開始迅速下跌,目前股價來到百元以下;當宏達電以手機為主的產業愈到了瓶頸,股價的跌勢相當驚人。



房地產也是一樣,只是房地產跌價的速度往往比股票慢,可以參考筆者在大數聚網站寫的多篇不動產文章[2] ,提出許多數據說明目前房價位於「頭部」的看法,又如同下圖信義房價指數,相較於2001年,漲幅依舊相當可觀,還有一定的跌價空間,建議應即早因應,避開房價下跌的損害。



窮人買房為何會愈買愈窮?

什麼是窮人?本文使用的「窮人」一詞並非不好的名詞,只是代表一種現象,以下舉出四個特色:

1.?? ?資金少,手頭上買房現金不超過房價2成,例如1,500萬的房子,手中僅持有300萬元。
2.?? ?無法選擇最好的地段,必須退而求其次選擇比較偏遠的地段。
3.?? ?前幾年無法償付本金,只能給付利息[3]。
4.?? ?談價經驗不足而買貴。



為什麼窮人買房越買越窮,以下透過實例分析給你聽! (作者:Dr.J)

本文未完,精采全文詳見窮人才要買房?錯!窮人買房會讓你愈買愈窮!

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▲殺人凶嫌王鴻偉。(圖/東森新聞/下同)

社會中心/綜合報導

富二代王鴻偉17年前砍殺女學生176刀棄屍,遭判死刑定讞,但檢察總長卻提出非常上訴,讓受害者家屬十分氣憤。全台目前還有42名死刑犯尚未伏法,假如王鴻偉真的逃過一死,或許會替所有死囚開了一扇窗。

有律師分析,法官考量社會廢死聲浪,以及「兩公約」等因素,近年判死刑定讞的案件逐漸減少,只要還有「教化可能」,都能成為兇手的「免死金牌」。回顧死刑執行紀錄,2016年整年只有北捷殺人魔鄭捷槍決,再往前推則是2015年6人、2014年5人。

目前,全國還有42名死囚尚未伏法,這對死者家屬來說非常煎熬,不禁想問「難道台灣廢死了嗎?」而死刑定讞的案子竟可能翻盤,不少受害者家屬聽聞非常上訴消息,都感同身受,痛批離譜、無法接受。

殺人犯張鶴齡2006年4月間,狠心殺害妻子和2個女兒,過程中還用手機全程直播給小三蘇玉真聽,雖然張鶴齡6次審判都被判死,不過高院更五審卻逆轉改判無期徒刑,理由是他殺人只是臨時起意,犯後深感痛悔,仍有教化可能。最高院駁回上訴定讞,確定讓他躲過一死。

背負3條人命卻逃過死刑,家屬心情難以平復,如今又得知王鴻偉狠砍176刀命案也可能改判,不禁痛批「太誇張」;同為受害者家屬,張鶴齡妻子的叔叔向《東森新聞》表示,「已經確定的案件,那房屋增貸流程麼久了還可以翻案,太離譜了吧」。

▼狠心殺害妻與的兇嫌張鶴齡躲過死刑,判無期徒刑定讞。

另一起案例,2013年10月王姓母女遭勒斃案,兇嫌黃麟凱當時年僅20歲,因為懷疑女友「兵變」,竟持童軍繩到女友家勒斃王女與王母,手段兇殘。黃麟凱一、二審都被判死,但最高院卻發回更審,一來以往又耗費3年仍無結果。家屬王爸爸得知非常上訴消息也氣憤地說,「害死人一定要賠命,不然社會會亂」。

目前共有42人死刑定讞尚未伏法,以往判死案例,大多是強盜、性侵殺人、綁架撕票、殺童殺警、甚至縱火害命等。不過律師分析,目前法官判刑時考量「教化可能」,未來判死機率恐怕越來越低。

特偵組前發言人、律師張進豐指就指出,因為只有極少數醫療機構,或是教誨小額貸款利率師等提出的報告,會寫明被告「沒有教化可能」。他說,「既然他有教化可能性,所以就不可以判死刑,在這種情形下,將來不管是犯殺人罪或是其他重罪,判死刑的機率越來越低」。

▼黃麟凱絞殺女友母女,案件仍在審理中。







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